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[변호사초대석] 저당권을 설정한 주택을 양도할 수 있는가?

편집/기자: [ 리철수 ] 원고래원: [ 길림신문 ] 발표시간: [ 2017-11-14 08:52:24 ] 클릭: [ ]

2014년 10월, 김모는 은행에서 80만원을 대출하기 위하여 손모를 찾아 담보를 제공할 것을 부탁하였다. 손모는 자신이 소유한 주택을 은행에 저당하여 저당권을 설정하였다. 2015년 5월, 손모는 급히 돈 쓸 일이 생겨 주택을 왕모에게 양도하려고 저당권자인 은행을 찾아갔다. 은행은 김모가 대출을 채 갚지 못했다는 리유로 이 주택의 양도를 동의하지 않았다.

손모는 다른 방도가 없어 박모와 반년 동안 40만원을 빌리기로 하고 리자는 8%로 약정하였다. 손모는 은행이 주택양도을 동의하지 않은 탓으로 자신이 돈을 빌릴 수 밖에 없어 예상외의 리자를 갚아야 하게 되였다며 은행이 응당 배상하여야 한다고 생각하였다. 손모는 이 문제로 변호사를 찾아 자문을 첟하였다.

그럼 은행은 손모가 저당한 주택을 양도하는 것을 거절할 권리가 있는가? 길림상위변호사사무소 김매변호사는 이 문제와 관련해 다음과 같이 해답하였다.

주택 양도는 주택 권리인이 매매, 증여 혹은 기타 합법적인 방법을 통하여 주택을 양도하는 행위를 말하는데 양도에는 여러가지 방식이 있으나 반드시 합법적이여야 한다. 본 사례에서 은행은 저당권자로서 손모의 주택양도를 거절할 권리가 있다.

우리 나라 <물권법> 제191조에는 저당 기간 저당권 설정자는 저당권자의 동의를 거쳐 저당재산을 양도했을 경우 소득한 대금은 응당 저당권자에게 미리 채무를 상환하거나 공탁(提存)하여야 한다. 양도한 대금에서 채권액수를 초과한 부분은 저당권 설정자가 소유하고 부족한 금액은 채무인이 상환한다. 저당 기간에 저당권 설정자가 저당권자의 동의가 없이 저당재산을 양도할 수 없다. 하지만 양수인(受让人)이 채무를 대신하여 상환하는 것을 동의할 경우는 제외한다.

만약 저당 기간에 손모가 저당권자인 은행의 동의를 거쳐 주택을 왕모에게 양도할 경우 이 양도 행위는 유효하다. 하지만 양도하여 취득한 금액은 응당 먼저 은행에 김모의 채무를 상환하거나 공탁한 다음 나머지 부분의 대금을 가져다 사용할 수 있다. 그 후 손모와 왕모가 주택의 소유권 변경 등록을 마치면 은행은 다시는 이 주택에 관하여 저당권을 향유하지 않는다. 본 사례에서 은행은 자신의 정당한 권리를 행사한 것이므로 손모는 은행이 손해를 배상할 것을 요구할 수 없다.  

                                                                                         /길림상위(上维)변호사사무소

법률문제와 관련하여 상담이 필요하면 길림상위변호사사무소 조선족변호사 김매를 찾아 자문하십시오.

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