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[변호사 초대석] 임차인과 전임차인이 체결한 전임대계약 유효한가?

편집/기자: [ 리철수 ] 원고래원: [ 길림신문 ] 발표시간: [ 2017-09-19 09:45:11 ] 클릭: [ ]

사례: 장모는 리모의 주택을 임대하기로 하고 임대기간은 2015년 8월 23일부터 2017년 8월 22일까지이며 임대료는 매월 1,800원, 반년에 한번씩 지불하기로 약정하였다. 장모는 리모와 계약을 체결한 후 반년 임대료를 지불하고 입주하였다. 얼마 후 원 주택주인 왕모는 자신이 리모에게 임대한 주택을 리모가 함부로 장모에게 임대한 것을 발견하였다. 왕모는 리모를 찾아 자신의 동의를 거치지 않고 주택을 장모에게 임대한 리유로 임대계약을 해제할 것을 요구하였다. 리모는 왕모와 체결한 임대계약은 유효하다고 주장하였다. 쌍방은 의견이 어긋나 결국 왕모는 법원에 기소하기로 하였다.

그럼 리모와 장모가 체결한 전임대계약은 유효한가? 왕모가 임대계약을 해제하려는 행위는 계약 위반에 속하는가? 길림상위변호사사무소 김매변호사는 본 사례에 대하여 다음과 같이 해답하였다.

변호사 해석: 이른바 주택의 전임대는 사전에 합법적이고 유효한 임대계약이 있는 전제하에 임차인이 주택을 재차 제삼자에게 임대하는 행위를 이른다. 이때 제삼자를 전임차인이라고 부른다.

우리 나라 <계약법> 제224조에는 “임차인이 임대인의 동의를 거친 후 임대물을 제삼자에게 전임대할 수 있다. 임차인이 전임대하였을 경우 임차인과 임대인의 임대계약은 계속 유효하며 제삼자가 임대물에 손상을 입혔을 경우 임차인이 응당 손실을 배상하여야 한다. 임차인이 임대인의 동의를 거치지 않고 함부로 전임대할 경우 임대인은 계약을 해제할 수 있다.”고 규정하였다.

리모가 주택을 장모에게 전임대할 시 임대인 왕모는 전임대 사실을 모르고 있었으므로 사정을 알게 된 후 전임대를 동의하지 않으면 리모와 계약을 해제할 것을 요구할 수 있다. 그러므로 본 행위는 계약 위반에 속하지 않는다. 따라서 리모와 장모의 전임대계약은 리모와 왕모의 임대계약이 합법적이고 유효한 것을 전제로 체결한 것이므로 왕모와 리모가 계약을 해제하면 전임대계약도 따라서 리행하지 못하게 된다.

하지만 모든 경우에서 임대인이 당연하게 임대계약을 해제할 수 있는 것은 아니다. 최고인민법원 <도시주택 임대계약 분쟁안건의 구체적 응용에 관한 약간한 법률문제에 대한 해석>  제16조에는 “임대인이 임차인이 전임대한 사실을 알거나 혹은 응당 알아야 할 경우 6개월이내에 이의를 제출하지 않으면 임차인이 동의를 거치지 않았다는 리유로 계약을 해제할 것을 청구하거나 전임대계약의 무효를 인정할 것을 청구할 시 인민법원은 지지하지 않는다. 임대계약으로 분쟁이 생겼을 때 인민법원은 전임차인에게 통지하여 제삼자의 신분으로 소송에 참가하게 할 수 있다.”고 밝혔다.

이로 볼 때 임대인이 전임대 사실을 알게 된 6개월내에 이의를 제출하지 아니하면 전임대 행위를 동의한 것으로 여겨 법원은 계약의 해제를 동의하지 않는다.

이상에서 알 수 있는 바와 같이 임대인이 임차인의 전임대 사실을 안 후 동의하지 않으면 응당 제때에 조취를 취하여 임대인의 합법적 권익이 손해를 받는 것을 피면해야 한다.

                                                                                              /길림상위(上维)변호사사무소

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